愛知県名古屋市の不動産鑑定士事務所

愛知県名古屋市の不動産鑑定評価【中京不動産鑑定】

土地形状が違うと土地価格も変わる!?

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私たち不動産鑑定士は鑑定評価の対象となる不動産(対象不動産)について、価格に影響を及ぼす事項を現地及び机上においてチェックし、鑑定評価を行っています。このような不動産の価格に影響を及ぼす事項は「価格形成要因」と呼ばれています。

価格形成要因は、例えば不動産が接している道路の道幅や方位、間口と奥行きの長さ、面積の大小、形状などがあります。
ここでは、特に土地の形状が違うと、土地価格がどの程度違ってくるのかを、実際の不動産取引データをもとにご紹介したいと思います。

袋地(旗竿地)

袋地とは敷地の路地状部分のみで公路に接する土地であり、一般にはその形状から「旗竿地」と呼ばれています。袋地は道路に接している路地状部分の幅や長さによっては、駐車スペースを取ることができなかったり、敷地面積が大きい割には有効な建築スペースが少なく、土地が有効利用しきれない場合もあります。その一方で、袋地は道路から奥まった場所に建物を建てることから、静かな環境という長所もあります。

分かりやすい例として、袋地と整形地(おもに長方形)で土地の価格差を表とグラフにまとめてみました。下のグラフは整形地に対する袋地の価格水準を比率を求め、グラフに分布状況を表しました。取引件数が少ない市町村の場合など、一部異常値も含まれていますが、整形地の価格水準を1.00とした場合、袋地の価格水準は概ね0.60~0.80の範囲に多くが分布しているのが分かります。

つまり、㎡単価で比較すると、同じ面積の土地であれば、袋地の土地は長方形の土地よりも約2~3割程度安く購入することができるということになります。

整形地に対する袋地の価格水準

市町村 袋地等 整形地
(長方形・正方形・整形)
整形地と袋地の価格水準比較(①÷②)
①平均取引価格
(㎡単価)
取引件数 ②平均取引価格
(㎡単価)
取引件数
みよし市 ¥77,750 8 ¥105,024 316 0.74
愛西市 ¥38,638 8 ¥42,247 384 0.91
愛知郡東郷町 ¥87,000 1 ¥99,700 315 0.87
あま市 ¥52,261 18 ¥62,359 687 0.84
安城市 ¥76,117 36 ¥117,874 858 0.65
一宮市 ¥45,474 53 ¥64,179 2,311 0.71
稲沢市 ¥48,732 19 ¥68,906 776 0.71
大府市 ¥90,083 36 ¥119,468 552 0.75
岡崎市 ¥81,455 110 ¥106,484 2,172 0.76
海部郡蟹江町 ¥62,750 4 ¥80,841 308 0.78
海部郡大治町 ¥53,286 7 ¥72,047 234 0.74
海部郡飛島村 ¥41,000 1 ¥34,998 47 1.17
額田郡幸田町 ¥70,273 11 ¥86,022 281 0.82
蒲郡市 ¥45,496 24 ¥69,671 529 0.65
刈谷市 ¥110,333 27 ¥142,248 703 0.78
岩倉市 ¥65,333 6 ¥92,114 246 0.71
犬山市 ¥40,071 14 ¥61,667 443 0.65
江南市 ¥43,625 16 ¥64,693 519 0.67
高浜市 ¥64,333 27 ¥88,524 288 0.73
春日井市 ¥70,857 42 ¥97,449 1,876 0.73
小牧市 ¥60,842 19 ¥77,408 697 0.79
常滑市 ¥19,540 5 ¥53,164 381 0.37
新城市 ¥28,109 11 ¥43,489 238 0.65
瀬戸市 ¥48,265 23 ¥61,207 851 0.79
清須市 ¥71,444 9 ¥91,255 447 0.78
西春日井郡豊山町 ¥75,000 2 ¥79,890 108 0.94
西尾市 ¥46,915 71 ¥62,413 1,118 0.75
丹羽郡大口町 ¥40,200 5 ¥60,412 143 0.67
丹羽郡扶桑町 ¥43,900 8 ¥61,806 250 0.71
知多郡阿久比町 ¥48,750 4 ¥67,008 265 0.73
知多郡東浦町 ¥71,000 4 ¥86,661 191 0.82
知多郡南知多町 ¥30,333 3 ¥26,010 84 1.17
知多郡美浜町 ¥30,000 1 ¥32,295 129 0.93
知多郡武豊町 ¥27,313 8 ¥62,754 248 0.44
知多市 ¥38,311 9 ¥74,053 407 0.52
知立市 ¥89,417 12 ¥129,506 316 0.69
長久手市 ¥109,750 8 ¥138,417 431 0.79
津島市 ¥47,167 6 ¥48,498 358 0.97
田原市 ¥40,871 17 ¥42,914 374 0.95
東海市 ¥61,581 31 ¥90,909 624 0.68
日進市 ¥85,133 15 ¥115,588 889 0.74
半田市 ¥50,714 14 ¥76,708 681 0.66
尾張旭市 ¥68,176 17 ¥101,549 648 0.67
碧南市 ¥61,115 26 ¥75,404 457 0.81
豊橋市 ¥50,439 87 ¥81,220 2,626 0.62
豊川市 ¥52,769 70 ¥75,896 1,257 0.70
豊田市 ¥74,836 100 ¥101,812 1,673 0.74
豊明市 ¥84,727 11 ¥104,407 361 0.81
北設楽郡設楽町 0 ¥17,865 20
北設楽郡東栄町 ¥5,400 1 ¥7,575 4 0.71
北設楽郡豊根村 0 ¥3,700 1
北名古屋市 ¥79,778 9 ¥97,860 682 0.82
名古屋市 ¥109,228 167 ¥173,788 12,473 0.63
弥富市 ¥39,670 10 ¥55,856 295 0.71

※上記の表は国土交通省の土地総合情報システムのデータをもとに作成

ココに注意

不動産には様々な価格形成要因があり、今回紹介した形状の違い以外にも考慮すべき点は沢山ありますので、これから不動産の購入を考えている方は不動産調査(愛知県内一律30,000円)をご利用ください。
<筆者プロフィール>
不動産鑑定士 辻 憲作
◇職業:相続、税務、裁判、同族間売買、売買の参考等の不動産鑑定評価、簡易評価、コンサルティングサービスが主業務の中京不動産鑑定(愛知県名古屋市中村区)の代表 ◇最終学歴:立命館大学国際関係学部卒業 ◇その他保有資格等:基本情報処理技術者、フランス語検定2級、TOEIC800点 ◇所属団体:公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会、公益社団法人愛知県不動産鑑定士協会

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