親族間売買・同族間売買における不動産の時価の求め方

更新日:

親族間売買・同族間売買では取引価格の妥当性が最も重要

親族間売買とは、例えば親から子へ不動産を売却する場合などが該当します。
また、同族間売買とは、社長個人名義の不動産を自らが経営する会社へ売買する場合や親会社から子会社へ売買する場合などが該当します。

相続対策や節税対策として、親族間や同族間での不動産取引を検討する場合、売買価格について不安を感じている方も多いのではないでしょうか。このとき、血縁関係や資本関係などの縁故であるため、他人との第三者間取引とは異なり、売買価格を自由に設定することができることから、注意が必要となります。

No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき(国税庁HP)
[平成30年4月1日現在法令等] 個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定することになります。法人に対して譲渡所得の基因となる資産の移転があった場合に、時価で譲渡があったものとみなされる「著しく低い価額の対価」の額の基準となる「資産の時価の2分の1に満たない金額」により判定するものではありません。
また、時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額を、それら以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。
しかし、著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合であっても、譲り受けた人が資力を喪失して債務を弁済することが困難であることから、その弁済に充てるためにその人の扶養義務者から譲り受けたものであるときは、その債務を弁済することが困難である部分の金額については、贈与により取得したものとはみなされません。(相法7、平元直評5外)

親族間売買や同族間売買で、時価よりも著しく低い価格で譲渡(=低廉譲渡)した場合、時価との差額について税務署から課税される恐れがあり注意が必要です。

低廉譲渡と課税の関係について

■個人から個人への低廉譲渡
個人間の売買であれば、時価より著しく低い価額で取引をした場合、時価と譲渡価額との差額を不動産の購入者に贈与したものとみなして、贈与税が課税されます(みなし贈与 相続税法第7条)。

■個人から法人への低廉譲渡
個人から法人への譲渡の場合、時価の1/2未満で取引をした場合、時価で譲渡したものとみなして個人に対して譲渡所得課税が行われます(みなし譲渡 所得税法第59条1項、所得税法施行令第169条)。また、1/2以上の低額取引でも同族会社の行為計算否認に該当する場合は、みなし譲渡所得課税が行われる可能性があります(所得税法基本通達59-3)。また、低額譲渡により譲渡を受けた法人は、時価との差額について受贈益として課税されます。

■法人から個人への低廉譲渡
法人から個人への譲渡の場合、低廉譲渡であれば法人側は、個人との関係により寄付金(第三者)、役員賞与・賞与(関係者)等になります。個人側は法人との関係により、一時所得(第三者)、給与所得(関係者)等になります。

■法人から法人への低廉譲渡
法人から法人への譲渡の場合、低廉譲渡であれば、売主側は時価で譲渡したとして売却益が法人税が、買主側は時価で購入したものとみなされ、時価と売買価額の差額に対して、法人税が課税されます。

まとめると、以下の表のとおりとなります。

 売主側  買主側
個人から個人への低廉譲渡  所得税がかかる  贈与税がかかる
個人から法人への低廉譲渡  みなし譲渡所得課税  法人税がかかる
法人から個人への低廉譲渡  法人税がかかる  所得税がかかる
法人から法人への低廉譲渡  法人税がかかる  法人税がかかる

親族間売買・同族間売買における不動産の時価の求め方

親族間売買・同族間売買で、売買価格を決める方法は以下の方法があります。

1.公示地価・基準地価に基づき補正した価格
2.相続税評価額(相続税路線価)
3.固定資産税評価額(固定資産税路線価)
4.不動産鑑定評価額

不動産は一つとして同じものがなく、地積・間口と奥行きの長さ、形状、敷地内高低差、接面道路幅員、嫌悪施設の有無等により、不動産の価値は異なります。そのため、「1.公示地価・基準地価に基づき補正した価格」を求める場合、適切に補正を行ったかという点で根拠が弱くなってしまう恐れがあります。
また、「2.相続税評価額」や「3.固定資産税評価額」は相続税や固定資産税を求める根拠としての評価額であり、必ずしも適正な時価となり得るとは限りません。
しかし、過去に相続税評価額に基づく対価で親族に不動産を譲渡した事例で、税務署と納税者間で低廉譲渡の有無について争われた裁判例があります。

したがって、税務署から否認されるリスクを避けるためには、不動産鑑定評価書を利用することおすすめします。
なぜなら、不動産鑑定評価書に記載される鑑定評価額は、不動産鑑定評価基準に則って、不動産鑑定士が実際に現地を踏査し、市町村役場で各種法規制を調査・聴聞の上、不動産の価格を形成する多数の要因を調査し、周辺の取引事例も収集し、これらの調査・分析・検討の結果として、最終的に導かれるものであり、税務署に対して、適正な時価の根拠を証明することができることができるからです。

東京地方裁判所平成19年8月23日(行ウ)第562号
・相続税路線価から求めた取引価格により親族間売買は「著しく低い金額」であり贈与税が発生すると税務署が主張し裁判で争われた事例
・東京地裁は、相続税路線価から求めた価格は「著しく低い金額」ではないと判断
・この裁判では納税者が勝訴しましたが、結果的に裁判費用や準備に係る時間等の労力などの負担は発生

<筆者プロフィール>
不動産鑑定士 辻 憲作
◇職業:相続、税務、裁判、同族間売買、売買の参考等の不動産鑑定評価、簡易評価、コンサルティングサービスが主業務の中京不動産鑑定(愛知県名古屋市中村区)の代表 ◇最終学歴:立命館大学国際関係学部卒業 ◇その他保有資格等:基本情報処理技術者、フランス語検定2級、TOEIC800点 ◇所属団体:公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会、公益社団法人愛知県不動産鑑定士協会

Copyright© 【中京不動産鑑定】愛知県名古屋市の不動産鑑定事務所 , 2019 All Rights Reserved.